Principal geralCompre os custos em um piscar de olhos ao comprar terreno, casa e apartamento

Compre os custos em um piscar de olhos ao comprar terreno, casa e apartamento

conteúdo

  • estrutura de custos
    • imposto de sisa
      • taxas de imposto
    • custos de corretagem
    • emolumentos notariais
    • Descrição Legal
  • Custos Adicionais de Compra
    • custos de modernização
    • os custos de desenvolvimento
    • Custos subseqüentes
  • Dicas para leitores rápidos

O sonho de possuir uma casa é um desejo que muitos alemães têm. Na maioria dos casos, o financiamento é o maior obstáculo, pois existem várias razões para isso: por um lado, os bancos esperam que pelo menos 20% do preço do imóvel tenha que ser financiado com capital próprio. Por outro lado, os custos de compra são, muitas vezes não calculados, alta soma dar Se você quiser ter todos os custos de compra de casa, terra ou apartamento em vista, então você vai aprender neste post, tudo sobre os custos de compra.

estrutura de custos

Quaisquer custos adicionais adicionados ao preço de compra da propriedade são referidos como custos de aquisição incidentais. Estes incluem os custos de corretagem, o notário e as custas judiciais, bem como o imposto sobre a transferência de imóveis . Os bancos não financiam esses custos relacionados à aquisição. Estes custos têm que ser financiados a partir do seu próprio bolso. Os custos adicionais de compra variam consideravelmente de um estado federal para outro e podem, portanto, representar entre 10 e 15 por cento do preço de compra do imóvel . Em particular, o imposto sobre a transferência de terras e os custos de corretagem variam consideravelmente de região para região.

Para manter uma visão geral aproximada, criamos uma tabela para você na qual os custos de compra dos estados federais individuais são listados. Tenha em mente, no entanto, que esta tabela destina-se apenas a fornecer uma visão geral. Por conseguinte, os preços não são fixos e estão sujeitos a flutuações normais do mercado. Para a visão geral, estimaram-se 1, 5 por cento dos custos notariais e a entrada do cadastro.

Tabela - Estrutura de custos com taxas de corretagem

estadoSoma dos custos de compra
Baden-Wurttemberg10, 07% - 11, 26%
Bavaria8, 57% - 9, 76%
Berlim13, 45% - 14, 64%
Brandenburg15, 14%
Bremen10, 07% - 12, 45%
Hamburgo12, 25%
Hesse11, 07% - 13, 45%
Mecklenburg-Vorpommern10, 69% - 13, 64%
Baixa Saxônia10, 07% - 12, 45%
North Rhine-Westphalia11, 57%
Rheinland-Pfalz10, 07%
Saarland11, 57%
Saxônia8, 57% - 12, 14%
Saxônia-Anhalt10, 07% - 13, 64%
Schleswig-Holstein11, 57% - 15, 14%
Turíngia11, 57% - 15, 14%


Tabela - Estrutura de custos sem taxas de corretagem

estadoSoma dos custos de compra
Baden-Wurttemberg6, 5%
Bavaria5%
Berlim7, 5%
Brandenburg8%
Bremen6, 5%
Hamburgo6%
Hesse7, 5%
Mecklenburg-Vorpommern6, 5%
Baixa Saxônia6, 5%
North Rhine-Westphalia8%
Rheinland-Pfalz6, 5%
Saarland8%
Saxônia5%
Saxônia-Anhalt6, 5%
Schleswig-Holstein8%
Turíngia8%

imposto de sisa

O imposto sobre a transferência de imóveis é pago em cada compra de uma propriedade a partir de 2500 euros e pode ser de até 50% dos custos de compra. Este é um imposto único que o departamento fiscal exige. Não deve ser confundido com o imposto predial anual sobre imóveis, que é exigido pelas cidades e municípios. A base de cálculo para o imposto sobre transferência de imóveis é o preço de venda da propriedade.

Nota: A taxa de transferência de imóveis é limitada apenas ao valor da terra se o comprador começar a construir a casa em uma data posterior. Para este efeito, a conclusão dos contratos, mas temporalmente e em termos de conteúdo separadamente. Neste aspecto, não há imposto de transferência de terra para construção de casas.

Existem várias exceções em que a administração fiscal não exige um imposto sobre transferência de imóveis.

  • Desinvestimentos entre cônjuges e parceiros registados
  • Valor da propriedade inferior a 2500 €
  • Vendas de imóveis entre pessoas diretamente relacionadas: pai-filho (também adotado)
  • Presentes de pessoas diretamente relacionadas, bem como cônjuges e parceiros de vida
  • Co-herdeiros de Nachlassteilung

De acordo com o § 13, parágrafo 2 da GrestG, embora os proprietários e compradores sejam considerados devedores de imposto, o contrato de compra define claramente quem paga o imposto sobre a transferência de terras e que, na maioria dos casos, é o comprador. Assim, o imposto sobre a transferência de imóveis dificilmente pode ser evitado nos custos de compra.

taxas de imposto

Dependendo do estado federal, o valor do imposto sobre a transferência de imóveis está entre 3, 5 e 6, 5% do preço de compra do imóvel . Isto aplica-se tanto a terra como a apartamentos e casas.

taxa de tributaçãoestados
3, 5%Baviera, Saxônia
4, 5%Hamburgo
5, 0%Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Baixa Saxônia, Renânia-Palatinado, Saxônia-Anhalt, Bremen
6, 0%Berlim, Hesse
6, 5%Brandenburg, norte reno-westphalia, Saarland, schleswig-holstein, Thuringia

As alíquotas de impostos são tão diferentes, porque até 1º de setembro de 2006, as alíquotas de imposto em todo o país eram uniformemente de 3, 6%. Uma vez que os estados federais estão autorizados a definir essa taxa de imposto em si, isso aumentou dramaticamente. Apenas na Baviera e na Saxônia, a taxa de transferência de terras ainda é de 3, 5%. Esses aumentos são uma boa fonte de renda para alguns estados, já que nada acima de 3, 5% não faz mais parte do sistema nacional de equalização financeira.

custos de corretagem

A comissão de corretagem também é difícil de evitar, uma vez que os corretores geralmente são a melhor e mais fácil maneira de adquirir um objeto, o que se ajusta às suas próprias expectativas. Tal como acontece com o imposto de transferência de terras, também existem corretores regionais na corretora.

Comissão realtorestados
3, 57%Renânia do Norte-Vestfália, Renânia-Palatinado, Sarre
3, 57% para 4, 76%Baden-Württemberg, Baviera
3, 57% a 5, 95%Bremen, Baixa Saxônia, Hesse
3, 57% para 7, 14%Saxônia, Saxônia-Anhalt, Schleswig-Holstein, Turíngia
4, 19% para 7, 14%Mecklenburg-Vorpommern
5, 95% para 7, 14%Berlim
6, 25%Hamburgo
7, 14%Brandenburg

Nota: Na maioria dos estados federais, a comissão de corretagem é dividida entre o comprador e o vendedor, mas o chamado "princípio do pedido" não se aplica à venda de imóveis, mas apenas à locação. Então você tem que esperar pagar a comissão de corretagem, mesmo que o vendedor tenha contratado o corretor.

Como os corretores geralmente cobram mais de 3, 5% mais o imposto sobre vendas, você deve primeiro ser completamente informado sobre a taxa de corretagem e contratá-los para que eles não sejam excedidos. As taxas de corretagem, portanto, representam uma parcela não desprezível dos custos de compra. Por isso, é importante encontrar o corretor certo para suas necessidades. Se você encontrou um corretor, em seguida, descobrir sobre suas referências e perguntar pessoalmente com os proprietários. Verifique as qualificações do corretor e quanto tempo ele foi corretor de imóveis, especialmente em sua região.

Preste atenção aos seguintes pontos para a taxa de corretagem

  • As taxas são dedutíveis apenas em casos excepcionais
  • a comissão tem que ser paga dentro de 3 semanas
  • As taxas de corretagem também são devidas quando o contrato de venda é rescindido retroativamente
  • Se diferentes corretores foram comissionados - as taxas podem dobrar
  • O preço de compra já pode incluir taxas de corretagem, por exemplo, para novos projetos de construção
  • Corretores podem cobrar taxas mais elevadas para propriedades de baixo valor

emolumentos notariais

Para a compra de um imóvel sempre é necessário um notário, porque sem um notarization um contrato de compra é ineficaz. O custo para o notário é de cerca de 1% do preço de compra. Entre as tarefas do notário incluem a identificação de identidades e a preparação de contratos de compra. Inicia também o registo do novo proprietário no cadastro e o cancelamento do antigo proprietário em selbigem. Se você tomar outros serviços adicionais do notário para reivindicar, então as taxas notariais podem aumentar.

Descrição Legal

Depois de o notário ter iniciado a entrada do novo proprietário no cadastro, o cadastro da terra faz a inscrição e o comprador passa a ser o novo proprietário da propriedade. Para registro, uma taxa de aproximadamente 0, 5% do preço de compra é devida . Assim, a entrada do cadastro predial representa o menor item dos custos de compra.

Nota: Se financiadas, as instituições de crédito exigirão o registro de uma hipoteca no registro de terras como garantia.

Calcular os custos de compra

Para mostrar qual é a estrutura de custos dos custos de aquisição incidentais, preparamos um cálculo comparativo. Como objecto de referência, utilizámos uma moradia isolada, com 5 quartos e 100 metros quadrados de espaço habitacional, por 440.000 euros para o cálculo. A propriedade está localizada em Hesse e é uma comissão de corretagem de 5, 95 por cento acordada. Os honorários do notário e a entrada do cadastro são estimados em 1, 5%.

Custo de aquisiçãocálculo
preço de compra440.000 €
imposto de sisa26.400 €
Comissão de corretagem (líquida)26.180 €
19% de imposto sobre vendas na comissão de corretagem4.974 €
Taxas de notário e inscrição no cadastro6.600 €
Total dos custos totais504.154 €
Soma dos custos de compra64.154 €

Os custos de compra estão no nosso exemplo 64.154 euros. Isto representa 12, 7% do preço de compra e estes não são co-financiados pelos bancos, pelo que o comprador deve financiar a partir dos seus próprios fundos. Acrescente a isso o percentual de 20% em cima disso, o que você precisa para um empréstimo bancário, e então some outros 88.000 euros. Isso faz com que 152.154 euros você tenha que se financiar.

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Custos Adicionais de Compra

Além dos custos normais de compra, dependendo das condições da propriedade, custos adicionais podem ser incorridos. Quaisquer custos de aquisição incidentais que possam ocorrer precisam ser considerados no seu planejamento financeiro, para que você não sofra nenhum desastre financeiro e possa precisar de um refinanciamento caro.

custos de modernização

Qualquer pessoa que tenha comprado uma casa ou apartamento pode precisar planejar os custos de renovação e modernização. Especialmente com propriedades mais antigas, pode ser necessário reformar porque janelas, portas e telhado devem ser renovados, pois podem não ter a eficiência energética necessária. Se, por exemplo, for necessária uma renovação de energia, você deve considerar se isso poderia ser subsidiado pelo estado.

os custos de desenvolvimento

Qualquer pessoa que queira comprar um terreno para construir sua própria casa deve primeiro verificar até que ponto o terreno já foi desenvolvido. Seria ideal se o terreno do edifício estivesse totalmente desenvolvido ou se os custos de desenvolvimento estivessem incluídos no preço de compra. Você não consegue contornar a maior parte dos custos de desenvolvimento, porque apenas para um terreno desenvolvido é uma licença de construção concedida.

Nota: Antes de comprar um pedaço de terra, pergunte à autoridade responsável sobre o quanto os custos de desenvolvimento podem ser altos.

Os itens para o desenvolvimento incluem:

  • atual
  • Gás (não é absolutamente necessário)
  • água
  • telecomunicações

Os custos não são fixos, uma vez que estes são baseados na distância até o entroncamento, mas você pode estimar para os itens eletricidade, gás e água a cada cerca de 2000 euros. A conexão com a rede de telecomunicações é geralmente um pouco mais barata. Mas mesmo quando comprar uma casa ainda pode ser incorrido custos de desenvolvimento. É claro que qualquer pessoa que comprar uma propriedade existente não espera incorrer em custos adicionais de desenvolvimento, já que os tubos de eletricidade, gás e água estão dispostos, mas você deve verificar se os custos de desenvolvimento já foram faturados. Verifique com seu corretor ou comunidade se os custos de desenvolvimento já estão estabelecidos. Os custos de desenvolvimento são um grande problema e se você precisar de mais informações, você pode descobrir tudo o que você precisa saber em nossa contribuição Talu " Custos de desenvolvimento de propriedade - Custos por m² ".

Custos subseqüentes

Após a compra de uma propriedade, são incorridos custos regulares, além da prestação mensal de amortização da hipoteca. Estes incluem, por exemplo, os custos, tais como o imposto sobre a propriedade, seguro de proprietário e seguro de responsabilidade pessoal para o proprietário ou seguro de responsabilidade do proprietário. Naturalmente, os custos e taxas de eletricidade e aquecimento para o descarte de lixo e similares continuam a cair, como acontece com todos os outros domicílios também.

Dicas para leitores rápidos

  • Os custos de compra são regionalmente muito diferentes
  • os custos de compra podem ser entre 10 e 15% do preço de compra
  • Bancos não financiam os custos de compra
  • Calcular se custos adicionais podem ser incorridos
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